Break-even no House Flipping: como calcular o preço mínimo de venda sem prejuízo

Se você faz house flipping, tem uma métrica que separa operação profissional de aposta: preço mínimo de venda.

Sem isso, você pode vender rápido e ainda assim perder dinheiro.

Neste guia, você vai aprender a calcular seu break-even com clareza — incluindo custos de compra, reforma, manutenção e venda.

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O que é break-even no flip?#

No contexto de house flipping, break-even é o preço de venda em que você não tem lucro nem prejuízo.

Ou seja: é o valor mínimo para recuperar todo o capital investido no projeto.

A partir desse ponto, o que entrar acima vira margem (descontados tributos aplicáveis).

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Por que a maioria erra essa conta#

O erro clássico é somar apenas:

• Compra do imóvel
• Reforma

E esquecer o resto:

• ITBI e cartório
• Custos de manutenção durante obra e venda (condomínio, IPTU, contas)
• Corretagem
• Marketing da venda
• Taxa de oportunidade do capital
• Custos fiscais na apuração de ganho de capital

Resultado: lucro “de planilha” que desaparece no fechamento.

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Fórmula prática do preço mínimo de venda#

Use esta estrutura:

Preço mínimo de venda = Custo Total do Projeto + Reserva de Risco

Onde:

Custo Total do Projeto =#

• Aquisição (preço de compra)
• Custos de compra (ITBI, cartório, registro, certidões)
• Reforma (material + mão de obra + imprevistos)
• Carrego (IPTU, condomínio, contas, juros/capital imobilizado)
• Venda (corretagem, documentação, marketing)

💡 Dica prática: use uma reserva de risco de 8% a 15% da reforma, dependendo da previsibilidade da obra.

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Exemplo rápido (números ilustrativos)#

• Compra: R$ 300.000
• Custos de compra: R$ 15.000
• Reforma: R$ 70.000
• Carrego (6 meses): R$ 18.000
• Venda (corretagem + taxas): R$ 22.000
• Reserva de risco: R$ 7.000

👉 Preço mínimo de venda = R$ 432.000#

Se vender por R$ 432 mil, você empata.
Se vender por R$ 470 mil, tem margem bruta de R$ 38 mil antes de ajustes fiscais finais.

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Break-even operacional vs break-even fiscal#

Para operar bem, trabalhe com dois números:

1) Break-even operacional#

Valor para não perder dinheiro no caixa do projeto.

2) Break-even fiscal#

Valor considerando apuração tributária (ganho de capital), com documentação correta de custos e benfeitorias.

Isso evita surpresa no pós-venda.

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Checklist antes de publicar o preço do imóvel#

• Atualizei todos os custos reais (não estimativa antiga)
• Corrigi prazo real da obra (atrasos entram no carrego)
• Incluí corretagem e despesas de venda
• Registrei custos com comprovantes
• Simulei cenário conservador (venda abaixo do esperado)
• Defini preço mínimo e preço-alvo com margem

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Regra de ouro no house flipping#

O lucro começa na compra, mas só aparece na saída quando o break-even está certo.

Se você não sabe seu preço mínimo de venda, você não está precificando — está torcendo.

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Conclusão#

Antes de iniciar um novo flip, rode essa conta em 10 minutos.

Você evita operar no escuro, protege margem e toma decisão com critério.

Se quiser, use um simulador para testar cenários de prazo, custo de reforma e preço de saída até chegar na faixa ideal.